Muito comum nas relações de locação de espaços em Shopping Centers, a ação renovatória de locação comercial é regida pela Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato.
A ação renovatória de locação comercial tem por objetivo garantir que locatário não perca, de surpresa, sua posse sobre o imóvel no qual abriu seu estabelecimento. Ao iniciar uma atividade empresarial em determinado espaço, o empresário/locatário passa a ser reconhecido por sua crescente clientela como atuante naquela localidade, de modo que a perda repentida do imóvel lhe causa graves prejuízos, até mesmo para a continuidade da empresa em outro espaço.
Dessa forma, o locatário pode mover uma ação judicial para obrigar o locador (geralmente proprietário do imóvel) a estender a vigência da locação. A legislação limita a renovação compulsória a um período máximo de cinco anos, independentemente da duração original do contrato. Essa limitação busca evitar a perpetuação de contratos desatualizados que possam prejudicar qualquer uma das partes.
No procedimento especial da ação renovatória, permite-se que tanto o locatário comoo locador apresentem suas reivindicações. Assim, o locador pode contestar a proposta do locatário, argumentando que o valor proposto não corresponde ao valor locativo real do imóvel no momento da renovação.
A ação renovatória deve ser instruída com detalhes completos do fiador, se houver, e a comprovação da sua idoneidade financeira atual. Isso é crucial, pois garante que o fiador está ciente e de acordo com os encargos do novo período de locação. Os fiadores, embora não precisem estar no polo ativo do processo, podem ser incluídos no polo passivo em fases subsequentes do cumprimento de sentença, caso o locatário incorra no inadimplemento do aluguel.
Segundo a lei, as benfeitorias realizadas no imóvel, embora feitas pelo locatário, passam a integrar o patrimônio do locador, uma vez que são incorporadas ao imóvel. Esta disposição assegura que o valor patrimonial do imóvel seja ajustado para refletir os acréstimos decorrentes das benfeitorias, o que pode influenciar nas negociações de renovação do contrato.
Caso, ao fim do processo, não haja renovação do contrato, o locatário terá 30 dias para desocupar o imóvel após ser notificado.
Em resumo, a ação renovatória é um instrumento vital para equilibrar os interesses dos locatários e locadores no mercado de locações comerciais, garantindo que os contratos sejam justos e reflitam as condições atuais do mercado, ao mesmo tempo em que protege o direito de continuidade do vínculo comercial sob termos justos.
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